自主管理オーナーのための賃貸管理システム

自主管理を、
記録で強くする。

1〜9戸の個人オーナーのための賃貸管理システムです。入居時の写真を改ざんできない形で保全し、退去精算・修繕履歴・入金管理・確定申告用データまでを一元管理します。

14日間無料ではじめる 削減額を試算する

クレジットカード登録は不要　/　初期費用 0円　/　いつでも解約可

自主管理の現実

原因の多くは、
記録の不在です。

自主管理がトラブルに発展する場面は、ある程度決まっています。共通しているのは、その時点の状態を後から客観的に証明できないことです。

01

退去時に、証拠が出せない

入居時の写真が残っていない。残っていても撮影日時は編集できるので、証拠にならない。「その傷は最初からあった」と言われた時点で反論する材料がなく、原状回復費をオーナーが負担せざるを得なくなります。

02

修繕の負担区分が、毎回もめる

エアコンが壊れた、給湯器が止まった。設置年も過去の修理歴も分からないまま話し合うので、費用をどちらが持つかが毎回ゼロから交渉になります。判断に時間がかかるほど、入居者の不満にもつながります。

03

督促は、どうしても後回しになる

入金の確認は手作業で行い、遅れている入居者への連絡もオーナーご自身が行うことになります。金銭に関する連絡は切り出しにくく、遅れるほど回収は難しくなります。数戸でも毎月必ず発生する負担です。

04

確定申告のたびに、一年分を掘り返す

家賃の入金、修繕費の領収書、火災保険料。別々の場所に残った記録を、毎年 2 月に集め直すところから始まります。

できること

証拠を残す。根拠で示す。
手間を増やさない。

機能の数を競うためのシステムではありません。自主管理で実際に問題になる三つの場面に、それぞれ具体的な答えを用意しています。

01  /  証拠保全

入居時の写真に、
動かせない日付を。

写真は撮影日時を後から書き換えられるため、そのままでは証拠になりません。本サービスでは入居者から写真・動画を受け取った時点で、その内容から算出した値と受領日時を控えます（SHA-256）。以降に画像を差し替えると値が一致しなくなるので、撮影日の偽装やすり替えを検知できます。

  • 入居者はアプリのインストール不要。招待URLからそのままアップロード
  • 退去時は同じ部位を並べて比較。差分がそのまま精算の根拠になる
  • 契約終了後もアーカイブとして保管
入居時コンディション記録 検証済み
洋室 6.0帖 / 南側の壁 2026-03-04 10:12:58 JST
SHA-256 9f2c41ab7e08d5c3…
浴室 / 洗い場 2026-03-04 10:19:31 JST
SHA-256 1d7ae05f93b6c284…
キッチン / IHコンロ 2026-03-04 10:24:07 JST
SHA-256 c48b6e10d2fa7759…

受領時に控えた値と日時。画像を 1 バイトでも書き換えると一致しなくなります。

02  /  判断の根拠

退去費用も修繕も、
根拠つきで示す。

入退去の写真と設備台帳をもとに、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に照らして負担区分を判定します。金額だけでなく、どの条項に基づくのかまで文章で出るので、そのまま入居者への説明資料になります。

  • 経年劣化・通常損耗と、故意過失を分けて提示
  • 設備の設置年から残存価値を割り出し、負担割合に反映
  • 故障の相談には原因候補・概算費用レンジ・依頼すべき業者種別まで回答
  • 判定結果は敷金精算書としてそのままPDF出力
退去精算の判定結果 下書き
洋室クロス（喫煙による変色） ¥38,000
入居者負担 ガイドライン別表1：通常損耗を超える汚損
洋室クロス（日照による退色） ¥0
オーナー負担 経年変化・通常損耗に該当
フローリング傷（家具移動） ¥12,000
入居者負担 耐用年数6年経過分を減価償却済
ハウスクリーニング ¥33,000
契約負担 特約による負担（契約書 第14条）

画面は判定結果の例です。実際の金額は物件・契約内容によって変わります。

03  /  日々の運用

言いにくいことは、
システムに任せる。

入金の消し込みから未納の検知までを自動で行い、督促の文面は経過日数に応じたトーンで下書きされます。入居者からの日常的な問い合わせは AI アシスタントが 24 時間受けるため、オーナーへ直接連絡が入る回数そのものが減ります。

  • 未納の検知と督促文の下書きを自動生成。送る前に必ず確認できる
  • ゴミ出し日・設備の使い方・契約ルールは入居者側のAIが回答
  • LINE / メール / プッシュ通知に対応
  • 月次のオーナーレポートを自動送信
督促メッセージの下書き 送信前・編集可
宛先：グランドール板橋 201号室 / 佐藤様 経過：5 日 トーン：やわらかめ

佐藤様 いつもお世話になっております。 4月分の賃料につきまして、本日時点でご入金の確認が取れておりませんでした。 行き違いでご対応済みでしたら申し訳ございません。 お手数ですが、ご都合を4月20日までにご連絡いただけますと幸いです。 ご事情がある場合は、分割等のご相談も承ります。

この内容で送る 文面を調整

日常の作業も、
ここで完結します

すべて標準でご利用いただけます。追加料金はありません。

物件・部屋・設備台帳

設置年と負担区分まで記録

契約書ドラフト生成

賃貸借契約書・重要事項説明書をPDFで

既存契約書の読み取り

PDFを入れると物件・契約情報を自動抽出

入居フローのガイド

申込から鍵渡しまで抜け漏れを防ぐ

月次収支と空室率

物件別・年別に集計

確定申告用レポート

収入と経費を科目別に書き出し

修繕記録と業者手配

見積・実施・費用を1件ごとに追跡

入居者ポータル

申請・故障報告・書類の受け渡し

SUUMO 取り込み

掲載中の物件情報をインポート

物件の収益分析

周辺相場と照らした改善提案

比較

委託する、自分でやる、
その真ん中を選ぶ。

管理会社に委託すれば毎月の手数料が発生し、エクセルと紙で管理すれば、いざという時に当時の状態を証明できません。

月額の目安

家賃10万円・3戸の場合

管理会社
約 15,000 円 家賃の5%が相場
エクセル＋紙
0 円 そのぶん手間がかかる
本サービス
3,000 円 1,000円 × 3戸・税込

入居時の証拠保全

管理会社
委託先により異なる。写真の保管形式も統一されない
エクセル＋紙
スマホに保存したまま。撮影日時は編集できる
本サービス
受領時に SHA-256 と日時を記録。改ざんを検知できる

退去精算の根拠

管理会社
任せられるが、内容の妥当性は検証しにくい
エクセル＋紙
自分でガイドラインを調べて判断する
本サービス
入退去の写真と国交省ガイドラインから判定し、条項つきで出力

設備・修繕の履歴

管理会社
会社側に蓄積。解約時に引き継げるとは限らない
エクセル＋紙
残っていないことが多い
本サービス
設置年・負担区分・修繕費まで設備ごとに追跡

入金確認と督促

管理会社
代行してもらえる
エクセル＋紙
通帳と突き合わせ、自分で連絡する
本サービス
未納を自動検知し、督促文を下書き。送信は自分で判断

入居者からの問い合わせ

管理会社
一次窓口を担ってもらえる
エクセル＋紙
深夜でもオーナーの携帯に直接連絡が入る
本サービス
AI アシスタントが 24 時間一次回答。必要なものだけ通知

確定申告用のデータ

管理会社
月次報告は届くが、申告用の集計は自分で行う
エクセル＋紙
毎年 1 年分を集め直す
本サービス
科目別に集計済み。そのまま書き写せる

記録の所有

管理会社
管理会社側
エクセル＋紙
自分
本サービス
自分。解約時にデータを持ち出せる

入居者募集・広告

管理会社
対応（仲介と一体で行う）
エクセル＋紙
自分で仲介業者に依頼
本サービス
対応していません。募集は仲介業者へご依頼ください

現地での対応・立会い

管理会社
対応
エクセル＋紙
自分
本サービス
対応していません。記録と判断の材料をご用意します

管理会社の委託料は一般的な相場（家賃の 3〜8%）をもとにした目安です。実際の料率・業務範囲は契約により異なります。

試算

いくら残るのか、
先に確かめておく。

管理会社へお支払いになる委託料と、本サービスの利用料を並べて比較します。戸数と家賃を入力するだけです。

管理会社に委託した場合（年）

180,000円

MOOBON RentalManager（年）

36,000円

年間の差額

144,000円

内訳：3戸 × 月1,000円（税込）

14日間無料ではじめる

クレジットカード登録は不要です

管理会社の委託料は「家賃 × 料率 × 戸数」の単純計算です。委託には入居者募集や現地対応が含まれるため、金額だけの比較にはなりません。本サービスの料金は空室を含む登録戸数に対して発生します。

導入の流れ

導入は、
その日のうちに。

登録から運用開始まで、はじめての方でも 30 分ほどです。複雑な初期設定は必要ありません。

  1. 01 2分

    アカウントを作る

    メールアドレスのみで登録できます。クレジットカードの入力は不要です。この時点から 14 日間、全機能をお試しいただけます。

  2. 02 10分

    物件と部屋を登録

    住所と間取りを入力します。SUUMO に掲載中であれば URL から取り込めます。既存の契約書 PDF をアップロードすると、契約内容も自動で読み取ります。

  3. 03 5分

    入居者を招待

    招待 URL か QR コードをお渡しするだけです。入居者はアプリを入れずに、スマホから写真のアップロードや各種申請を行えます。

  4. 04 —

    あとは記録が残る

    入金の確認、未納の検知、月次レポートの送信は自動で進みます。オーナーがご覧になるのは「やることリスト」だけです。

安全性

預かるのは、
資産の記録です。

物件・契約・入居者の情報は、扱いを誤れば取り返しがつきません。仕組みとして守っている点を明記しています。

改ざん検知（SHA-256）
写真・動画は受領時にハッシュ値と日時を採取します。金融や医療の記録保全でも使われる方式で、後からファイルを差し替えると必ず値が変わります。法的効力の個別判断については弁護士にご相談ください。
国土交通省ガイドライン準拠
退去時の負担区分は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」の考え方に沿って判定し、根拠となる区分を判定結果に明記します。
オーナーと入居者の権限分離
入居者ポータルからは、自分の部屋に関する情報しか参照できません。他の入居者の契約内容や収支は、設計上アクセス経路そのものがありません。
通信と保管
全通信を TLS で暗号化し、パスワードはハッシュ化して保管します。写真・契約書はクラウドストレージに保管し、契約終了後もアーカイブとして残します。
AI に渡す情報
AI 解析には判定に必要な最小限の情報のみを送信します。取り扱いは各 AI プロバイダの利用規約に従います。
解約時のデータ
解約後もご依頼に応じて登録データ（物件・契約・入居者・写真・動画）をお渡しし、削除のご依頼にも対応します。記録の所有者はオーナーご自身です。

料金

プランはありません。
料金は戸数のみで決まります。

機能制限つきの下位プランも、上位プラン限定の機能もありません。登録戸数に応じて単価が下がるだけの、一本の料金体系です。

1 〜 3 戸

はじめて自主管理をされる方の多くがこの区分です

¥1,000/ 戸・月（税込）

4 戸 以上

4戸目を登録した時点で、全戸がこの単価になります

¥800/ 戸・月（税込）

10 戸 以上

法人・管理戸数の多い方は、個別プランのご相談も承ります

要相談

14日間無料ではじめる 個別プランを相談する
  • — 料金は空室を含む「登録した部屋数」に対して発生します
  • — 戸数が増減した場合は、次回請求時に日割りで調整されます
  • — 無料トライアルは 14 日間。クレジットカードの登録は不要で、期間終了後に自動で課金されることはありません
  • — 解約手数料はありません。解約後も登録データはご依頼に応じてお渡しします

戸数ごとの月額

すべて税込です

戸数ごとの月額料金
戸数 1戸あたり 月額
1 戸 ¥1,000 ¥1,000
2 戸 ¥1,000 ¥2,000
3 戸 ¥1,000 ¥3,000
4 戸 ¥800 ¥3,200
6 戸 ¥800 ¥4,800
9 戸 ¥800 ¥7,200

全機能が含まれます。AI 判定・契約書生成・入居者ポータル・確定申告レポートに追加料金はかかりません。

よくある質問

先に聞かれる
ことについて。

ここに書かれていないことは info@moobon.jp までお気軽にどうぞ。

管理会社に頼むのと比べて、どれくらい安くなりますか？

管理会社の委託料は家賃の3〜8%（家賃10万円なら月3,000〜8,000円／戸）が相場です。本サービスは月1,000円／戸（4戸以上は800円／戸）なので、3戸で家賃10万円・料率5%の場合、年間で約14万円の差になります。ただし委託には入居者募集や現地対応が含まれるため、金額だけの比較にはなりません。募集は仲介業者に依頼し、その後の管理を自分で行う運用に切り替える方に向いています。

1戸だけでも使えますか？

使えます。最低利用戸数の設定はありません。1戸の場合は月1,000円（税込）です。区分マンションを1戸だけ人に貸している、転勤中に自宅を貸している、といった方が最も導入しやすい構成になっています。

いま管理会社を使っていますが、乗り換えられますか？

はい。管理委託契約の更新期や満了時に切り替えるのが自然です。既存の契約書はPDFをアップロードするとAIが契約内容を読み取り、物件・契約・入居者の情報として取り込みます。過去の月次収支は、切り替え後の入金記録から積み上げる運用になります。

自主管理は法律上問題ありませんか？

自分が所有する物件を自分で貸す「自ら貸主」の場合、宅地建物取引業の免許は不要です。重要事項説明も法律上の義務ではありません（宅建業法の重説義務は、仲介業者が取引に関与する場合に、その業者へ課されるものです）。賃貸住宅管理業の登録も「委託を受けて他人の賃貸住宅を管理する」事業者に課される制度のため、自己所有物件をご自身で管理する自主管理は対象外です。入居者募集を仲介業者に依頼する運用では、その仲介業者が重要事項説明を行います。個別の事情で判断に迷う場合は、宅建士・弁護士等の専門家にご確認ください。

ITが苦手ですが使えますか？

スマホ・PCどちらでも、主な操作が3〜5ステップ以内で終わるように画面を設計しています。分からないことはAIアシスタントに日本語で質問でき、導入時の初期設定はオンラインでサポートします（戸数にかかわらず全ユーザーが対象です）。

入居者のスマホから写真や動画をアップロードできますか？

できます。招待メールを送るだけで、入居者は専用ポータルから入居時のコンディション写真、故障報告の写真・動画、各種申請を送れます。アプリのインストールは不要で、LINE連携すれば通知も受け取れます。ゴミ出し日・設備の使い方・契約ルールは入居者側のAIアシスタントが24時間回答するため、オーナーへの問い合わせ自体が減ります。

AIが作った契約書は、そのまま使えますか？

たたき台としてお使いください。物件・契約条件を入力すると賃貸借契約書と重要事項説明書のドラフトをPDFで生成しますが、最終的な内容の責任はオーナーご自身にあります。重要な条項の追加や個別事情の反映が必要な場合は、弁護士・宅建士のレビューを前提にご利用ください。ゼロから作る時間を大幅に短縮するための機能です。

SHA-256の証明は、裁判で証拠になりますか？

写真・動画の受領時にSHA-256ハッシュと日時を記録することで、後からの改ざんや撮影日時の偽装を検知できます。金融・医療でも使われる標準的な証拠保全の方式で、退去時の「最初からあった傷だ」という主張に対する反証資料になります。個別事案での法的効力の判断は弁護士にご相談ください。

入居者情報や物件データの安全性は？

全通信をTLSで暗号化し、パスワードはハッシュ化して保管しています。AI解析時は判定に必要な最小限の情報のみを送信し、取り扱いは各AIプロバイダの利用規約に従います。退会時にはご依頼に応じて登録データをお渡ししたうえで、削除のご依頼にも対応します。詳細はプライバシーポリシーをご覧ください。

解約はいつでもできますか？

はい、月単位の契約です。解約手数料はなく、手続き後は翌月からの請求が発生しません。解約時にはご依頼に応じて登録データ（物件情報・契約書・入居者・写真・動画）をお渡しするので、別のツールへ移行する場合も引き継げます。

次の退去は、
証拠がある状態で迎える。

入居中の記録は、後から作ることができません。早く始めるほど、残せる記録が増えます。 14 日間、すべての機能を無料で試せます。

無料ではじめる 削減額を試算する

クレジットカード登録は不要　/　初期費用 0円　/　いつでも解約可

14日間無料・カード不要

月1,000円／戸から

はじめる